§ 892 BGB – Gutgläubiger Eigentumserwerb

Merke: Fehlt eine Berechtigung des Veräußerers nach § 873 I BGB, dann kommt ein gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB in Betracht.

1. Einigung über Eigentumsübertragung (Auflassung), §§ 873 I, 925 I BGB
2. Eintragung im Grundbuch, § 873 I BGB
3. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung
4. Fehlende Berechtigung des Verfügenden
a. Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts
Der Wortlaut des § 892 I BGB stellt auf Rechtserwerb „durch Rechtsgeschäft“ ab, weshalb ein Rechtserwerb durch Hoheitsakt und kraft Gesetzes ausscheiden.

b. Unrichtigkeit des Grundbuchs
c. Rechtsscheinstatbestand, § 891 BGB
Ein solcher Rechtsscheinstatbestand wird durch die Eintragung im Grundbuch erzeugt. Dadurch wird nämlich der Verfügende vermeintlich legitimiert.

d. Kein eingetragener Widerspruch im Grundbuch
Ein Widerspruch (bspw. § 899 BGB oder Insolvenzvermerk nach § 32 InsO) führt zur Zerstörung des Rechtsscheinstatbestandes.

e. Gutgläubigkeit des Erwerbers
Die Unrichtigkeit des Grundbuchs darf dem Erwerber nicht bekannt sein. Entscheidend ist allein positive Kenntnis (BeckOK BGB, BGB § 892 Rn. 18).
Bezogen auf den Zeitpunkt der Gutgläubigkeit gibt der Gesetzeswortlaut aus § 892 I BGB Aufschluss. Abgestellt wird auf den Wortlaut „erwirbt“. Die Gutgläubigkeit muss also im Zeitpunkt der letzten Erwerbshandlung gegeben sein und somit grundsätzlich bei Eintragung ins Grundbuch. Beachte aber, dass § 892 II BGB den maßgeblichen Zeitpunkt vorverlagert, und zwar auf den Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags (MüKoBGB, BGB § 892 Rn. 54).

Quellen:
BeckOK BGB, BGB § 892 Rn. 18.
MüKoBGB, BGB § 892 Rn. 54.

18.10.2025