§§ 562 ff., 578 BGB – Vermieterpfandrecht

Merke: Der Vermieter von Räumen und Grundstücken hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (bspw. Möbel) des Mieters, vorausgesetzt dieser ist Eigentümer oder Miteigentümer der Sachen. Das Vermieterpfandrecht ist – wie das Werkunternehmerpfandrecht auch – ein gesetzliches Pfandrecht (JuS 2014, 1). 

Allerdings ist es ein besitzloses Pfandrecht (JuS 2014, 1 (2)), das Werkunternehmerpfandrecht hingegen ein Besitzpfandrecht. 

1. Entstehung des Vermieterpfandrechts, § 562 BGB 

a. Wirksamer Mietvertrag über Räume oder Grundstücke (vgl. § 578 I BGB) 

b. Vorliegen einer Forderung des Vermieters aus dem Mietverhältnis 

In der Regel handelt es sich dabei um Forderungen aus Miete und Nebenkosten. Es können aber auch Forderungen aus Schadensersatzansprüchen sein (Gramlich/Gramlich, § 562 Rn. 6). 

c. Mieter bringt Sache in den Mietbereich ein 

Gefordert ist, dass die Sachen dauerhaft eingebracht und gerade nicht nur vorübergehend untergestellt werden und dies willentlich geschieht. 

Bsp.: A mietet eine kleine Wohnung samt Garage an, um dort sein Auto parken zu können, mit dem er jeden Tag zur Arbeit fährt. Auch hier wurde das Auto in den Mietbereich eingebracht, obwohl es die Garage jeden Tag verlässt. Insoweit liegt nämlich keine „nur vorübergehende“ Unterstellung vor. 

d. Mieter ist Alleineigentümer oder Miteigentümer der Sache 

Für den Fall, dass der Mieter lediglich Miteigentümer ist – das Eigentum an einer Sache gemäß §§ 1008 ff. BGB also mehreren Personen nach Bruchteilen zusteht –, entsteht ein Pfandrecht an dem Miteigentumsteil (Gramlich/Gramlich, § 562 Rn. 3). 

P: Gutgläubiger Erwerb möglich? 

Ein gutgläubiger Erwerb eines Vermieterpfandrechts ist nicht möglich, da das Vermieterpfandrecht ein besitzloses Pfandrecht ist. Der Vermieter ist lediglich mittelbarer Besitzer an dem Mietobjekt (vgl. § 868 BGB), aber gerade nicht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Entsprechend scheitert ein gutgläubiger Erwerb (§§ 1207, 932 ff. BGB) an der Übergabe einer Sache durch den Besitzer. 

e. Keine Unpfändbarkeit der Sache, vgl. §§ 811 ff. ZPO 

Nach dem Katalog aus §§ 811 ff. ZPO sind unpfändbar bspw. Kühlschrank, Haustiere, Arbeitslaptop … 

2. Vermieterpfandrecht ist nicht erloschen 

a. Berechtigte Entfernung der Sache, § 562a BGB 

Entfernt der Mieter die Sache ohne Wissen des Vermieters oder hat berechtigterweise einer Entfernung widersprochen, so handelt es sich nicht um eine berechtigte Entfernung der Sache, wonach das Pfandrecht nicht erlischt, vgl. Wortlaut § 562a BGB. 

b. Erlöschen der Forderung, § 1257 iVm § 1252 BGB 

...

Quellen: 

JuS 2014, 1 ff. – Gesetzliche Pfandrechte an beweglichen Sachen. 

Gramlich/Gramlich, 15. Aufl. 2019, BGB § 562 Rn. 3, 6. 

18.10.2025