§§ 1191 ff. BGB – Ersterwerb Grundschuld

Merke: Die Grundschuld als dingliches Recht ist in § 1192 I BGB legal definiert. Sie ist ebenfalls ein Grundpfandrecht, aber anders als die Hypothek nicht (!) abhängig von dem Bestehen einer zu sichernden Forderung, weshalb sie die Hypothek in der Praxis abgelöst hat.

Ein Grundpfandrecht zeichnet sich dadurch aus, dass es als beschränkt dingliches Recht, das Eigentum an Grundstücken belastet (BeckOK BGB/Rohe, § 1191 Rn. 2).

Befriedigung kann der Grundschuldgläubiger im Verwertungsfall aus dem belasteten Grundstück suchen, da diesem ein Anspruch gegen den Grundschuldschuldner zusteht, wonach dieser im Fall der Verwertung der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden hat, vgl. §§ 1192 I, 1147 BGB (Herrler, § 1191 Rn. 1).

Aus § 1192 I BGB geht hervor, dass die Regeln über die Hypothek auf die Grundschuld ebenfalls anzuwenden sind, allerdings nur solche, die keine (Forderungs-)Akzessorietät voraussetzen (nicht anwendbar sind entsprechend bspw. §§ 1137, 1138 1163, 1164 BGB).

I. Ersterwerb vom Berechtigten
1. Einigung über die Bestellung, §§ 873 I, 1191 I BGB
Hierbei handelt es sich um einen dinglichen Vertrag. Dieser ist von dem Verpflichtungsgeschäft aufgrund des Trennungs- und Abstraktionsprinzip zu unterscheiden.

2. Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch, §§ 873, 1192 I, 1115 BGB
Die Eintragung in das Grundbuch ist ein Publizitätsakt.

3. Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung, § 873 II BGB
Vor der Eintragung kann die Einigung widerrufen werden. Etwas anderes gilt aber insb., wenn sie notariell beurkundet wurde, vgl. Wortlaut § 873 II BGB.

4. Übergabe des Grundschuldbriefs (§ 1192 iVm § 1117 BGB) oder Ausschluss der Brieferteilung (§ 1192 iVm § 1116 II BGB)
Im Falle der Briefgrundschuld ist gem. §§ 1192, 1117 I BGB der Grundschuldbrief zu übergeben. Beachte auch § 1117 II, III BGB.

Etwas anderes gilt, wenn ...

Quellen:
BeckOK BGB/Rohe, 61. Ed. 1.2.2022, BGB § 1191 Rn. 2.
Herrler in: Palandt, 80. Auflage 2021, § 1191 Rn. 1.

29.05.2023